La vacancia promedio de bodegas en Santiago cerró el tercer trimestre de 2025 en 4,44%. El número no es alarmante. Su composición sí.
Al cierre del tercer trimestre de 2025, la vacancia promedio del mercado de bodegas de Santiago fue de 4,44%, equivalente a 253.888 m². El 96% de esa superficie desocupada corresponde a bodegas clase B, principalmente en la zona Poniente.
Cushman & Wakefield, publicado en Agenda Logística
El promedio esconde el problema
Un 4,44% de vacancia, leído solo, describe un mercado sano. Es la clase de cifra que tranquiliza en una presentación al directorio.
Pero la vacancia no está repartida. Noventa y seis de cada cien metros cuadrados desocupados están en clase B. Eso significa que el propietario de una bodega clase A enfrenta un mercado casi sin competencia, y el de una clase B enfrenta uno donde prácticamente todo lo que está disponible compite contra él.
Son dos mercados distintos bajo el mismo promedio.
Por qué la demanda se va hacia arriba
Cuando hay oferta de mejor estándar disponible y los valores no se distancian tanto, el arrendatario se mueve hacia clase A: mejor altura libre, mejores accesos, mejor piso, menos mantención. La clase B no se arrienda peor porque sea mala; se arrienda peor porque existe la alternativa.
Esto tiene una consecuencia práctica para quien tiene un activo clase B: ya no compite por ser la mejor opción, sino por ser la primera opción suficientemente buena que el interesado logre evaluar.
Lo que el propietario no controla, y lo que sí
| No controla | Sí controla |
|---|---|
| La ubicación del activo | Cuánto demora en responder una consulta |
| El estándar constructivo | Con qué nivel de detalle responde |
| El valor de mercado del m² | Si el interesado puede descartar sin viajar |
| Cuánta oferta clase B hay | Si la información que entrega está vigente |
La columna de la izquierda es la que se discute en las reuniones. La de la derecha es la que decide quién arrienda primero cuando dos bodegas parecidas compiten por el mismo arrendatario.
La zona Poniente, en concreto
El dato de Cushman & Wakefield ubica el grueso de la superficie desocupada en la zona Poniente de Santiago. Para un interesado que está evaluando alternativas, eso significa varias opciones geográficamente cercanas entre sí y de estándar parecido.
En esa situación, la visita a terreno deja de ser un paso y se convierte en un cuello de botella: nadie recorre seis bodegas antes de decidir. Recorre dos o tres, y las que quedan fuera de esa lista corta no pierden por precio — pierden porque el interesado no alcanzó a evaluarlas.
Qué hacer con esto
No hay una respuesta de marketing para un problema de composición de mercado. Hay tres cosas concretas:
- Saber en qué segmento está el activo, y dejar de compararse con el promedio del mercado.
- Reducir el costo de evaluarlo. Si el interesado puede ver el layout real, medir el frente y confirmar la altura sin coordinar una visita, entra a la lista corta aunque esté en el puesto cuatro.
- Mantener una sola versión vigente de la información. Un plano desactualizado que llega por correo cuesta una visita perdida y, a veces, la credibilidad completa.
Preguntas frecuentes
¿Cuál es la vacancia de bodegas en Santiago?
Al cierre del tercer trimestre de 2025, la vacancia promedio del mercado de bodegas de Santiago fue de 4,44%, equivalente a 253.888 m² desocupados, según Cushman & Wakefield.
¿Por qué se concentra la vacancia en bodegas clase B?
Porque la demanda se mueve primero hacia clase A. Cuando hay alternativas de mejor estándar disponibles, el arrendatario las prefiere, y lo que queda vacío es el escalón de abajo. El 96% de la superficie desocupada es clase B, principalmente en la zona Poniente.
¿Una vacancia de 4,44% es alta?
En términos absolutos no es una cifra de crisis. Lo relevante no es el promedio sino su composición: si prácticamente toda la superficie desocupada está en un solo segmento, el propietario de ese segmento no enfrenta un mercado con 4% de vacancia, sino uno mucho más competido.
¿Qué puede hacer un propietario con una bodega clase B desocupada?
Competir en lo que sí controla: cuánto demora en responder, con cuánto detalle y qué tan fácil le hace al interesado descartar o confirmar sin viajar. El precio y la ubicación están dados; la velocidad y la claridad de la información, no.
Las cifras de vacancia citadas son de Cushman & Wakefield al cierre del tercer trimestre de 2025, con el enlace a la fuente. El resto del artículo es interpretación de esos datos, no una medición propia.